招商蛇口(001979)：核心城市深耕优势突显 城更渐发力

事项：

   企业公布2023 年年中汇报，招商2023 前半年实现营收约514.42 亿人民币，蛇口深耕同比减少10.63%，核心归母净利21.53 亿人民币，城市城更同比增长14.09%。优势

   评价：

   上半年度清算变缓，突显开发设计业务流程利润率仍承受压力。招商1）企业2023 前半年营业收入约514.42亿人民币，蛇口深耕同比减少10.63%，核心清算变缓，城市城更2023 年国内方案完工1600 万方检测，优势上半年度竣工面积457 万方检测，突显我们预计项目完工集中在后半年；归母净利21.53 亿人民币，招商同比增长14.09%，蛇口深耕系非经常性损益提升及少数股东损益占有率降低而致。核心2）开发设计业务流程（以住房为主体的可售型产品的研发及销售）利润率17.82%，较22 年同期降低2.93pts，根本原因是清算新项目大部分仍然是销售市场高些拿地工程。

   上半年度销售额同比增加40%，深耕细作重点城市支撑点市场销售兑付。1）2023 前半年公司实现签订销售额1664.4 亿人民币，同比增长40%，全口径销售额排行领域第5，较22 年同期提高1 位。2）上海市、合肥市、苏州市、深圳市、西安市等12座城市进到本地总流量销售额排名前五，大城市深耕细作成效凸显。

   摘地对焦高能级大城市，以城市发展为突破口多样化扩展。1）2023 前半年公司公司总计获得25 宗地块，总计容建面约238 万方检测，利益土地价格345 亿人民币，投资强度约33%。在“关键6 10 城”投资额占比达98%，在其中北京市3 宗新项目，土地价格资金投入达88 亿人民币。2）企业以城市发展、收并购等为突破口多样化扩展，2023年5 月获得佛山市宝华旧改项目，2023 年8 月获得深圳福田区旧城改造土地。

   资金成本进一步下降，非住业务流程整体实力提高。1）企业增加公布市场融资幅度，开展债务结构调节，充分运用个人信用优点开展利息高债务置换，降成本成效明显，2023 前半年综合资金成本3.65%，较今年初减少24BP。2）2023 前半年企业资产经营、生活服务营业收入提升40.4%、19.3%，占总收入比例19.08%，较2022 年同期提高5.39pts，体现企业在普通住宅开发设计行业整体实力进一步增强。

   投资价值分析：企业高能级城市形态支撑点市场销售兑付，2023 前半年摘地抗压强度比较高，且都集中在“关键6 10 城”，尽管2023 年受市场高些摘地项目结算危害，利润率很有可能短期内承受压力，但趁势扩表及重点城市深耕细作优点，预估可以将价值增值大幅度变长，因此享有更高估值。保持2023-2025 年公司eps 预测分析分别是0.68、0.86、1.08 元，充分考虑公司为头顶部国中央企业的中远期使用价值，及其执行“一城一模版”后产生经营效率提高，保持2023 年股价预测16.4 元，相匹配2023 年24 倍PE，保持企业“强烈推荐”定级。

   风险防范：领域再次单侧缩表，销售市场再次大幅度下滑。

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